Certificatul energetic: când e obligatoriu și cât costă

Certificatul de performanță energetică, pe scurt CPE, e documentul pe care notarul ți-l cere înainte să semnezi vânzarea. Îl ceri tu, pe banii tăi, de la un auditor energetic atestat. Dacă vinzi sau închiriezi, aproape sigur ai nevoie de el. Întrebările reale sunt altele: cât să plătești ca să nu fii păcălit, cât durează și dacă o clasă proastă îți scade prețul.

Ce scrie pe certificat

CPE-ul are de obicei două sau trei pagini plus anexe și arată cât consumă locuința în condiții standard. Nu e calculat din facturile tale. Auditorul ia suprafața, pereții, ferestrele, felul încălzirii și al apei calde și aplică metodologia oficială de calcul, Mc 001. Rezultatul e același indiferent dacă tu ții 19 grade în casă sau 25.

Ce găsești pe el:

• clasa energetică, pe o scară de la A (cel mai bun) la G, separat pentru încălzire, apă caldă, iluminat și total;
• consumul anual specific, în kWh pe metru pătrat pe an;
• emisiile de CO2 echivalent, în kg pe metru pătrat pe an;
• ponderea energiei din surse regenerabile, dacă ai panouri sau pompă de căldură;
• recomandări de îmbunătățire: izolare, schimbarea ferestrelor, robinete termostatate;
• numele auditorului, numărul atestatului, ștampila și data.

Ultima linie contează mai mult decât pare. Fără număr de atestat și ștampilă, notarul nu-l primește.

Când e obligatoriu

Regulile vin din Legea 372/2005 privind performanța energetică a clădirilor, modificată de mai multe ori, ultima dată serios prin Legea 101/2020.

La vânzare

Aici nu există ocoliș. Vânzătorul trebuie să prezinte certificatul la notar, iar cumpărătorul primește o copie. Fără el, majoritatea notarilor nu autentifică actul, iar vânzătorul riscă amendă. Contează și pentru apartamentul de bloc, și pentru casă, și pentru spațiul comercial.

Anunțul de vânzare ar trebui să conțină și indicatorul de performanță energetică. În practică, multe anunțuri nu îl au, dar un cumpărător atent te va întreba de clasă înainte de vizionare.

La închiriere

Legea cere CPE și la închiriere, iar chiriașul trebuie să primească o copie. Aici realitatea e mai laxă: contractele de închiriere se semnează rar la notar, iar înregistrarea la ANAF nu cere certificatul. Obligația rămâne totuși a proprietarului. Dacă închiriezi unei firme sau pe termen lung, e bine să-l ai, pentru că firmele îl cer frecvent la dosar.

La construcții noi și renovări mari

O casă nouă are nevoie de CPE la recepția la terminarea lucrărilor. Fără el nu închizi dosarul de recepție și nu intabulezi construcția. La fel, după o renovare majoră (izolare completă, schimbarea instalației de încălzire) se face certificat nou.

La clădirile publice

Clădirile ocupate de autorități și cele cu mult public, de la o anumită suprafață în sus, trebuie să aibă certificatul afișat la vedere. Pe proprietarul unui apartament nu îl privește.

Când nu ai nevoie de el

Lista de excepții e mai scurtă decât speră lumea. Nu ai nevoie, de regulă, la:

• moștenire și partaj, unde nu e vorba de vânzare;
• donație, deși unii notari îl cer „din prudență”, așa că întreabă înainte;
• construcții provizorii, folosite cel mult doi ani;
• lăcașuri de cult, ateliere și clădiri industriale cu consum mic de energie pentru încălzire;
• clădiri de locuit folosite doar câteva luni pe an, cum sunt unele case de vacanță;
• clădiri independente foarte mici, sub 50 m²;
• monumente istorice, acolo unde intervențiile de eficiență le-ar altera aspectul.

Atenție la casa de vacanță. „O folosesc doar vara” nu te scutește automat. Dacă notarul are dubii, tot certificat îți va cere, și e mai ieftin să-l faci decât să amâni semnarea.

Terenul fără construcție nu are nevoie de CPE. Garajul separat sau magazia, de obicei, nici ele.

Cât costă certificatul energetic

Prețul nu e reglementat. Fiecare auditor își face tariful, iar diferențele între orașe sunt mari. Cifrele de mai jos sunt orientative pentru 2024–2025, pentru o lucrare normală, fără urgență.

Ce ridică prețul:

• orașul: în București și Cluj-Napoca tarifele sunt cu 20–30% peste cele din orașele mici;
• drumul: la o casă la 40 km de oraș, auditorul adaugă transportul, uneori 100–200 lei;
• urgența: certificat în 24 de ore, pentru că ai notar mâine, poate costa cu 50–100% mai mult;
• lipsa planurilor: dacă nu ai releveu sau documentație cadastrală, auditorul măsoară tot de la zero;
• casele construite în etape, cu extinderi din materiale diferite, care se calculează pe bucăți.

Un preț de 100–150 lei pentru un apartament e semnal de alarmă. La suma asta nu se face vizita, iar certificatul se completează din birou, pe date presupuse.

Cine îl poate face și cum verifici auditorul

CPE-ul îl emite doar un auditor energetic pentru clădiri, atestat de ministerul care se ocupă de construcții (în prezent, Ministerul Dezvoltării, Lucrărilor Publice și Administrației). Auditorii au grade și specialități:

• gradul II poate certifica locuințe: apartamente și case. Pentru vânzarea unui apartament ajunge;
• gradul I poate certifica orice clădire și poate face și audit energetic complet, cerut la programele de renovare sau la clădirile mari.

Lista auditorilor atestați e publică, pe site-ul ministerului. Înainte să plătești, cere numele complet și numărul atestatului și caută-l acolo. Durează două minute. Verifică și dacă atestatul e valabil, pentru că atestatele expiră și trebuie reînnoite.

Agențiile imobiliare au de obicei un auditor „de casă”. Nu e nimic în neregulă cu asta, dar întreabă de preț separat: uneori certificatul e trecut în comision cu o sumă mai mare decât ai plăti direct.

Cum decurge, de la telefon la ștampilă

1. Suni auditorul și îi spui tipul imobilului, suprafața aproximativă și localitatea. Primești prețul pe loc.
2. Pregătești actele: actul de proprietate, extrasul de carte funciară sau documentația cadastrală cu releveul, și, dacă le ai, planurile casei. La apartament, releveul din cadastru e suficient în cele mai multe cazuri.
3. Vizita durează 30–60 de minute la apartament și 1–2 ore la casă. Auditorul măsoară, fotografiază ferestrele, caloriferele, centrala, eticheta ei, verifică dacă blocul e izolat și cât de groasă e izolația, unde se poate vedea.
4. Calculul se face la birou. Primești certificatul tipărit și semnat, de obicei în 1–5 zile lucrătoare.
5. Înregistrarea: auditorul trebuie să transmită o copie către registrul oficial. Nu e treaba ta, dar e un motiv în plus să lucrezi cu cineva atestat cu adevărat.

Ce să ai pregătit la vizită, ca să nu iasă o clasă mai proastă decât e cazul: anul în care ai schimbat geamurile, cartea tehnică a centralei, dovada că blocul a fost reabilitat termic, dacă ai așa ceva de la asociație. Fără informații, auditorul pune valori acoperitoare, adică mai rele.

Ce clasă iese de obicei și dacă îți scade prețul

Orientativ, fără să fie o regulă:

• apartament într-un bloc din anii 1970–1980, neizolat, cu geamuri vechi: de obicei C sau D, uneori mai jos la ultimul etaj sau la colț;
• același apartament, după reabilitarea termică a blocului și cu ferestre noi: frecvent B;
• casă veche din cărămidă, neizolată, cu sobe sau centrală veche: D, E, chiar F sau G;
• construcție nouă, izolată, cu centrală în condensare sau pompă de căldură: A.

Pe piața din România, clasa energetică încă nu mută prețul unui apartament vechi ca în vestul Europei. Cumpărătorul se uită întâi la zonă, etaj și stare. Diferența apare la două situații: când cumpărătorul ia un credit ipotecar „verde”, unde băncile cer de regulă clasa A sau B pentru dobânda mai mică, și la casele noi, unde o clasă slabă ridică întrebări despre execuție.

Nu merge să schimbi ferestrele cu o săptămână înainte de vânzare doar ca să urce clasa. Banii nu se întorc în preț. Dacă oricum voiai să le schimbi, fă-o înainte de certificat, nu după.

Greșeli care te costă timp sau bani

• Faci certificatul cu o zi înainte de notar. Plătești urgență și, dacă auditorul nu are timp, amâni semnarea. Comandă-l când pui anunțul.
• Accepți certificat fără vizită. Arată la fel, dar datele sunt presupuse, iar dacă cumpărătorul îl contestă sau notarul observă nepotriviri, îl refaci pe bani tăi.
• Nu verifici datele de pe el. Suprafața, adresa și numărul cadastral trebuie să fie identice cu cele din extrasul de carte funciară. O cifră greșită e motiv să notarul îl refuze.
• Folosești certificatul vechi după o renovare. Valabilitatea de 10 ani nu te ajută dacă între timp ai izolat casa sau ai schimbat sistemul de încălzire: datele nu mai corespund.
• Confunzi certificatul cu auditul energetic. La programele de finanțare pentru renovare se cere de obicei audit, care e mai detaliat și mai scump. Întreabă exact ce document cere programul înainte să plătești.